L’agent immobilier est d’abord et avant tout un professionnel qui assiste ses clients dans tous les stades de la transaction immobilière. Dans de nombreux cas, l’agent immobilier traitera avec un consommateur qu’il devra informer en connaissance de cause. Pour ces raisons, l’agent immobilier doit comprendre les contrats, les aspects financiers et les lois qui sont applicables à la vente, l’achat ou la location d’un bien. Il connaît le marché immobilier de sa région et des régions avoisinantes ainsi que les règles qui sont applicables aux transactions immobilières.
L agent immobilier et le consommateur
introduction
Lorsque quelqu’un fait appel à un agent immobilier, il doit pouvoir faire entièrement confiance à l’expertise d’un professionnel, qui va par exemple s’assurer que la propriété de son client est cédée pour le prix de vente le plus élevé. L’appel à l’intervention d’un agent immobilier doit avoir pour but de faire gagner du temps, de l’argent et d’éviter des soucis au client, ainsi que de protéger ses intérêts, tout cela à la lumière d’un cadre légal strict. Il est important que la transaction donne satisfaction à toutes les parties.
Outre les atteintes à sa réputation, une transaction qui viole les règles légales entraîne la responsabilité de l’agent immobilier en tant que professionnel. Il ressort par ailleurs de ce qui précède que le contrat entre l’agent immobilier et son client est extrêmement important, étant donné que ce contrat comprend les droits et obligations réciproques des parties. En cas de doute concernant la mission ou les honoraires exigés, le contrat écrit servira de base pour l’analyse du juge qui appréciera pour ou contre l’intérêt de l’agent immobilier.
On notera en particulier à cet égard l’importance de l’article 1341 du Code civil qui prévoit qu’un acte écrit est nécessaire pour une mission de plus de 375 €. Contrairement à un agent immobilier qui reçoit sa mission d’un commerçant, le principe de la liberté de preuve ne trouve pas à s’appliquer vis-à-vis du consommateur. Cela implique en pratique qu’un acte écrit est exigé pour pouvoir prouver la mission de l’agent immobilier.
Quelle est la législation applicable
La réglementation applicable dans les rapports entre agents immobiliers et consommateurs concerne, d’une part, le Code de Droit Économique (ci-après CDE) et, d’autre part, l’AR du 12 janvier 2007 concernant l’usage de certaines clauses dans les conventions de courtage des agents immobiliers, aussi appelé AR Freya. Les dispositions du CDE sont applicables aux agents immobiliers qui reçoivent leurs missions d’un consommateur.
Par consommateur, l’article I.1 du Code précité entend « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ». Le CDE compte dix-huit livres et contient, en outre, un certain nombre de nouveautés, une codification et une actualisation de réglementations économiques existantes qui étaient éparpillées. Il convient de renvoyer en particulier à l’importance du livre VI concernant les pratiques du marché et la protection du consommateur, désormais en vigueur depuis le 31 mai 2014. A côté d’une série de principes généraux, ce livre contient une série de règles concernant l’information du marché et des dispositions particulières concernant les conventions avec les consommateurs et les pratiques interdites. Le livre IV du CDE remplace la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché et la protection du consommateur (ci-après LPM), entrée en vigueur le 12 mai 2010.
Cette loi venait elle-même en remplacement de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques de commerce et sur l’information et la protection du consommateur. L’agent immobilier devra particulièrement tenir compte de ces dispositions dans ses relations avec un client particulier. À côté du CDE, il convient également de se référer à l’AR du 12 janvier 2007 entré en vigueur le 1er février 2007. Cet Arrêté est d’application pour les conventions de courtage de vente, d’achat et de location conclues entre les agents immobiliers et les consommateurs et contient, en particulier, l’obligation de réaliser une convention écrite et des dispositions concernant les clauses obligatoires et interdites. L’introduction du CDE n’affecte pas l’application de l’AR précité. Les deux réglementations doivent donc être appliquées de manière concomitante.
La mission écrite
Quel est l’intérêt d’une convention écrite
L’agent immobilier qui est contacté par un client pour procéder à la vente d’un bien immobilier, lui propose un contrat écrit à signer avant d’entamer sa mission. Ce contrat contiendra tous les points sur lesquels les parties ont un accord. Il détermine la nature de la mission qui est confiée à l’agent immobilier ainsi que l’étendue des droits et des obligations de chacune des parties.
Proposer une convention écrite établie sans ambiguïté les obligations des parties.
Les deux contrats sont, en raison de leur nature juridique différente, soumis à des règles différentes qui déterminent si le contrat doit être qualifié de convention de courtage ou bien de mandat.
La convention de courtage
La convention de courtage est une convention par laquelle le donneur d’ordre (le propriétaire) donne mission à un courtier (l’agent immobilier) de le mettre en contact avec un potentiel acheteur ou locataire, afin que le donneur d’ordre puisse établir avec ce dernier un acte juridique, à savoir la vente ou la location d’un bien.
C’est le propriétaire qui conclura le contrat de vente ou de location avec l’acheteur ou le vendeur et pas l’agent immobilier. La mission de l’agent immobilier ne comprend que la fourniture d’actes matériels tels que : la réalisation de publicité, faire visiter le bâtiment, la réception d’offres d’achat et leur transmission au propriétaire.
Le mandat
Le mandat va plus loin que la convention de courtage. C’est une convention de procuration par laquelle le mandant (le vendeur ou le locataire) donne pour mission au mandataire (l’agent immobilier) de poser des actes juridiques en son nom et pour son compte. Dans ce cadre, il est essentiel de bien comprendre Les Différents Types de Mandats Immobiliers : Simple, Exclusif et Semi-Exclusif. Chaque type de mandat détermine le niveau d’engagement et les responsabilités de l’agent immobilier, que ce soit pour la réalisation d’actes purement juridiques ou matériels. À l’inverse des purs faits ou actes matériels, les actes juridiques sont destinés à produire des effets juridiques, à savoir des effets qui sont reconnus d’un point de vue légal, comme par exemple la conclusion d’une vente ou d’une location. En revanche, le mandat ne permet pas la souscription d’une garantie locative ou d’une assurance pour le compte du client.
Capacité de conseil
L’agent immobilier est en mesure de conseiller son client sur plusieurs aspects professionnels. Il se charge de l’accompagner dans sa démarche de nouveau logement et lui apporte les meilleurs conseils en terme d’outils et de services pour constituer sa garantie locative en tant que futur locataire pour exemple.
Il lui soumet également des sites d’annonces comme immoweb pour valider avec son client l’intérêt pour certaines offres.
Capacité de représentation
Dans le contrat de courtage, l’agent ne représente pas le propriétaire et il ne peut donc pas conclure un contrat avec un candidat acquéreur au nom et pour le compte du propriétaire. Par contre, dans le contrat de mandat, l’agent représente le propriétaire. Il agit en son nom et pour son compte. Dans la mesure où il représente le propriétaire, l’agent pourra donc accepter une offre d’achat pour un prix correspondant au prix fixé par le contrat.
Actes juridiques – actes matériels
Un acte juridique se définit comme une manifestation de volonté destinée à produire des effets de droits. La réalisation d’un acte matériel n’a, par contre, pas pour but d’engendrer des effets de droits.
Dans le contrat de mandat, l’agent est chargé d’accomplir des actes juridiques tels que conclure une vente, conclure un contrat de bail, céder un fonds de commerce, accepter une offre d’achat,… Dans une convention de courtage, l’agent est chargé d’accomplir des actes purement matériels, comme par exemple faire de la publicité, faire visiter l’immeuble, transmettre des informations aux 5 acquéreurs, recevoir les offres des acquéreurs et les transmettre au commettant.
Contrat mixte
Fréquemment, les contrats conclus par l’agent immobilier contiennent à la fois des éléments relatifs au courtage et au mandat. Chacun des aspects se verra donc appliquer les règles de droit correspondantes concernant le mandat ou la prestation de service qui sont d’application.
Que se passe-t-il en cas de litige concernant la qualification du contrat?
En pratique, s’il survient un litige quant à la qualification du contrat (courtage ou mandat), c’est le juge saisi qui devra qualifier le contrat, en fonction de son contenu et des éléments d’appréciation qui lui seront fournis.
